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关于《肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法》的政策解读

来源:端州区人民政府 作者:端州区人民政府 发布时间:2019-01-19 18:46:00 [字体: ] [收藏] [打印文章]
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2019-01-19肇庆市端州区人民政府发布了《肇庆市端州区人民政府关于印发<肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法>的通知》(端府【2017】3号),以下简称(《资产租赁管理办法》新),该管理办法是对《肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法(修订稿)》(端府【2015】13号)以下简称(《资产租赁管理办法》旧)的重新修订,自《肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法》(端府【2017】3号)印发之日起《肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法(修订稿)》(端府【2015】13号)废止。

一、《资产租赁管理办法》(新)发布的背景和必要性。

根据《关于对产权交易使用电子竞价统一规范要求的通知》(肇公易函【2016】15号)的规定,自2019-01-19起,交易中心正式使用电子竞价系统组织产权交易。由于《资产租赁管理办法》(旧)的竞租流程与电子竞价交易的流程差异较大,需对《肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法(修订稿)》(端府【2015】13号)进行修订。综合《关于对产权交易使用电子竞价统一规范要求的通知》(肇公易函【2016】15号)的要求和肇庆市公共资源交易中心端州区分中心、肇庆市端州资产经营管理有限公司、肇庆市粮油购销公司和肇庆市端州区房屋管理局以及律师的意见,完成了《肇庆市端州区人民政府关于印发<肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法>的通知》(端府【2017】3号)的制定和发布。

二、《资产租赁管理办法》(新)的制定依据

《肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法》(端府【2017】3号)是根据《中华人民共和国企业国有资产法》和财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第35号)、《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第36号)的有关规定,参考了《关于对产权交易使用电子竞价统一规范要求的通知》(肇公易函【2016】15号)和《肇庆市国有企业资产出租管理办法》,结合我区实际情况制定的。

三、《资产租赁管理办法》(新)的主要内容和框架结构

《肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法》(端府【2017】3号)与《肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法(修订稿)》(端府【2015】13号)的主要内容和框架结构并没有大的变化,均为八章共二十七条,主要从职责、招租、审批、合同、收益、维修与监督等多方面对我区行政事业单位和国有集体企业资产的物业租赁行为作出规定,使其更加规范完善,确保国有资产保值增值,提高经营效益,促进廉政建设。第一章<总则>含四条规定,主要包括:制定目的、适用范围、相关单位的职能职责等内容;第二章<制度与职责>含六条规定,主要包括:制度建立的规定、出租的方案内容、招租租金底价的制定原则、租金调整条款的列示、租赁期限、招租方式的选取等内容;第三章<审批管理>含一条规定,主要根据租金额度、租赁物面积等内容明确审批权限,分为区政府审批事项、区政府性资产租赁工作领导小组审批事项、区政府性资产管理中心审批事项,同时也明确审批的流程。第四章<公开招租>含五条规定,主要包括:招租程序(公开招租流程、需提供的资料、招租信息的发布、公告期限)、竞租实施、相关单位的保密职责、资格审核、流标的处理等内容;第五章<合同管理>含两条规定,主要包括:租赁合同的要求、合同的备案等内容;第六章<收益管理>含一条规定,主要包括:租金上缴的内容;第七章<维修管理>含三条规定,主要包括:明确维修管理制度、公共物业小额维修服务队的建立和管理、物业维修队的工程承接范围等内容;第八章<监督检查>含五条规定,主要包括:对出租物业的监管、明确各相关行政单位的监管职能、明确违反本办法规定处罚依据等内容。

四、《资产租赁管理办法》(新)与《资产租赁管理办法》(旧)两者对比(详述修订完善的条目)

(一)将《资产租赁管理办法》(旧)第二章第七条第(三)点“由政府性物业租金价格评定小组审定招租租金底价的大宗物业,租赁期未满,如承租人中途退租的,下一期招租按上期的租金水平来确定招租租金底价”修订为“由政府性物业租金价格评定小组审定招租租金底价的大宗物业,租赁期未满,如承租人中途退租的,由授权经营单位参照上期的招租租金底价,结合物业租赁市场供求情况、周边同类同等物业的租金水平等因素对竞租底价重新研究确定”。

具体修订的原因:肇庆市端州资产经营管理有限公司和肇庆市端州区房屋管理局(均属端州区政府性资产委托经营管理的单位)认为考虑到市场的实际情况,承租人中途退租,大部分原因是租金价格偏高所致,下一期招租再按上期的租金水平来确定招租租金底价已不适宜,综合双方意见作出的修订。

(二)在《资产租赁管理办法》(旧)的第二章第十条增加“(四)短期临租且小额租金的单项资产(资源)出租。”

具体的修订原因:参照《肇庆市国有企业资产出租管理办法》。

(三)在《资产租赁管理办法》(旧)的第三章第十一条第(四)点中增加“报区政府性资产租赁工作领导小组审批的物业,授权经营单位应在原租赁期限到期前3个月提出申请,原则上审批时间为15个工作日,后由区公共资源交易机构组织电子竞价。报区政府审批的物业,授权经营单位应在物业原租赁期到期前6个月报送审批,原则上审批时间为30个工作日,后由区公共资源交易机构组织电子竞价。”

具体的修订原因:建立健全审批流程,明确报送时间以及审批时间。

(四)将《资产租赁管理办法》(旧)第四章第十二条第(二)“并提供以下资料”修订为“并提供但不限于以下资料”,并增加“4、其他相关资料”。

具体的修订原因:为保证操作的灵活性。

(五)在《资产租赁管理办法》(旧)第四章第十二条增加“(四)公告期限。 1、凡涉及到国有集体产权交易的,公告期限原则上不得少于20个工作日,其中,涉及到实物资产转让的:1000万元以下的,不得少于10个工作日;1000万元(含)以上的,不得少于20个工作日。2、增资扩股、合作类公告期限不得少于40个工作日。3、涉及到其他资源类产权、涉案类产权、罚没类产权等非国有集体类产权交易的:1000万元以下的,不得少于10个工作日;1000万元(含)以上的,不得少于20个工作日”。

具体的修订原因:端州区现行的公共物业资源竞租信息公告期限原则上一般为7天,与《关于对产权交易使用电子竞价统一规范要求的通知》(肇公易函【2016】15号)第四点“统一公告期限(公告期限原则上不得少于20个工作日)”的具体要求不符。

(六)将《资产租赁管理办法》(旧)第四章第十三条“资格审查”改成《资产租赁管理办法》(新)第四章第十五条“资格审核”,并将内容从“公布信息后,有意参加竞租人员在规定时间内,按规定缴纳竞租保证金,并由区公共资源交易机构指定专人负责接受报名,并审查资格。接受报名时间应不少于7个工作日,资格审查合格者应按规定完成相关报名手续,待收到区公共资源交易机构书面通知后参加竞租交易会。”修订为“电子竞价结束后,竞租人向区公共资源交易机构提交公告约定的报名资料,由区公共资源交易机构进行资格审核,确定竞租人的资格,审查结论提交委托方确认。”

具体的修订原因:端州区现行的公共物业资源竞租方式采用摇号选取拍卖合作机构或现场举牌竞租方式,即竞租人在竞租信息公开后,缴纳保证金现场报名,待交易中心通知举行竞租会后,采取价高者得的方式现场竞租,并在竞租现场填写“竞租交易会结果”签订“成交确认书”。而根据《关于对产权交易使用电子竞价统一规范要求的通知》(肇公易函【2016】15号)要求,公共物业资源竞租方式要通过产权交易系统进行,采取电子挂牌竞价(拍卖),电子挂牌招标和电子直接竞价(拍卖)方式进行,即交易中心发布竞价公告后,竞价人自行在交易系统进行注册、报名、缴纳保证金等手续,并在公告规定的时间内,在交易系统进行电子竞价,以价高者得的方式确定竞得人。

(七)将《资产租赁管理办法》(旧)第四章第十五条“竞租实施”改成《资产租赁管理办法》(新)第四章第十三条“竞租实施”,并将内容从“缴交竞租保证金截止期满后的5个工作日内,由区公共资源交易机构组织召开竞租交易会,已报名符合资格条件并已缴纳竞租保证金的竞租人,应准时参加,逾期取消参加资格。竞租交易会采用公开竞价,价高者得的方式确定租金及承租人。”修订为“由区公共交易机构采用电子竞价方式组织交易。委托方如在办理委托交易时,选定拍卖机构参与事前、事中和事后交易活动,提供相关服务的,区公共资源交易机构可以受理与拍卖机构通过电子竞价系统联合组织电子竞技(拍卖)活动;特殊情况不适宜或不能采用电子竞价,确需要采用传统拍卖的,由业主单位提出申请,资产中心审核后报区人民政府审批。经端州区人民政府同意,可以由区公共资源交易机构与拍卖机构联合组织传统拍卖活动。各竞租人须在公告约定的时间内,自行登录指定的交易系统,自主完成报名、竞价等相关操作,电子竞价采用价高者得的方式确定租金和承租人。各竞租人的具体操作过程须严格按照肇庆市公共资源交易中心所制定的操作规程、规范进行。”

具体的修订原因:根据《关于对产权交易使用电子竞价统一规范要求的通知》(肇公易函【2016】15号)的要求以及结合我区的实际情况和区公共资源交易中心和区政府性资产管理中心的职能。

(八)《资产租赁管理办法》(旧)第四章第十六条中“由授权经营单位提出降低招租条件或招租租金底价,报区政府性资产管理中心批准后,由区公共资源交易机构再次组织招租”修订为“由授权经营单位直接递交区公共资源交易机构再次组织电子竞价……物业竞租资料报区政府性资产管理中心备案。”

具体的修订原因:为了缩短审批流程,合法精简办事程序。

(九)将《资产租赁管理办法》(旧)第五章第十八条增加“并委托竞得人将一份合同原件交付区公共资源交易机构存档备查”。

具体的修订原因:参照肇庆市公共资源交易中心操作流程。

五、鉴于《肇庆市端州区人民政府关于印发<肇庆市端州区政府性资产租赁管理办法>的通知》(端府【2017】3号)中竞租方式的选取主要参照《关于对产权交易使用电子竞价统一规范要求的通知》(肇公易函【2016】15号),从而使端州区政府性资产租赁在竞租实施的各个方面既能符合端州区实际情况也能同步肇庆市公共资源交易中心所制定的操作规程规范。而肇庆市公共资源交易中心一直在不断完善电子竞价操作流程的细节问题,因此,《资产租赁管理办法》(新)以及与之配套的政策解读中与电子竞价相关的操作要求、细节微调等未尽事宜,按肇庆市公共资源交易中心所制定的规范规程执行。

 

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